bởi Thắng Nhơn Trạch 
Trao đổi với PV, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết; thị trường BĐS hiện nay vẫn đang rất thiếu nguồn cung dự án, dẫn đến rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở.
Cần bảo đảm nguyên tắc một việc chỉ do một cơ quan chủ trì chịu trách nhiệm để rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính
Rất đáng quan ngại là kể từ năm 2020 đến nay, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đa số trên thị trường, nhưng lại rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, có mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn. Đồng thời rất thiếu nhà ở xã hội dẫn đến giá nhà tăng liên tục và “neo giá” rất cao, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Từ tình hình thực tiễn trên đây, có thể dự báo thị trường bất động sản năm 2025 vẫn còn nhiều khó khăn.
Thị trường bất động sản “vắng bóng” loại nhà ở dưới 3 tỷ đồng. Ảnh minh họa
Do đó, để thúc đẩy phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 thì Quốc hội cần xem xét ban hành “Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội”.
Trong đó, bảo đảm nguyên tắc một việc chỉ do một cơ quan chủ trì chịu trách nhiệm để rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục hành chính. Hiệp hội đề nghị “việc quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chuẩn bị hồ sơ và trình Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư mà không phải thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư”.
Điều này tương tự như quy định “việc quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chuẩn bị hồ sơ và trình Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư mà không phải thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư” đã được quy định tại Luật Nhà ở 2023.
Đề xuất cho phép “Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được quyết định phân kỳ đầu tư” để phù hợp với nguồn lực đầu tư
HoREA cũng đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường trình Chính phủ xem xét bổ sung vào “Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất”. Trong đó cần quy định “Trường hợp sử dụng diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án thí điểm”; cho phép “Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được quyết định phân kỳ đầu tư, thực hiện dự án thí điểm theo giai đoạn để phù hợp với nguồn lực đầu tư và đáp ứng nhu cầu nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân trong từng thời kỳ”.
Trong thời gian tới, cần có nhiều phương thức để tạo lập quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Ảnh minh họa
Theo ông Châu, việc “phân kỳ đầu tư” dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân vừa nhằm để giải quyết nhu cầu nhà ở trong từng thời kỳ, vừa sử dụng đất quốc phòng, an ninh tiết kiệm và có hiệu quả nhất. Đồng thời cho phép Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được phê duyệt đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thay vì Sở Xây dựng phê duyệt để phù hợp với đặc thù của các lực lượng vũ trang nhân dân.
Mặt khác, cũng cần bổ sung quy định: “chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất và quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”, để có thể tăng thêm tối đa 50% số lượng căn hộ nhà ở xã hội so với dự án nhà ở thương mại trên cùng quy mô diện tích đất dự án, để sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả để phát triển nhà ở xã hội.
Ông Châu cũng đánh giá, việc vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng chính sách xã hội với mức lãi suất cho vay đối là 6,6%/năm là quá cao nên cần phải hạ xuống mức 4,7% là hợp lý. Hiện nay, quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành. Nhưng trên thực tế thì các quy định này không thực thi được do Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp không có quy định thuế suất 3% thuế GTGT và thuế suất 6% thuế TNDN đối với dự án nhà ở xã hội chỉ cho thuê khiến các doanh nghiệp chưa được hưởng ưu đãi này.
Ông Châu nhấn mạnh: “Từ thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh, HoREA nhận thấy “điểm nghẽn lớn nhất” là công tác “thực thi pháp luật” hiện nay trong việc thực hiện quy trình, thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở xã hội vẫn là sự phối hợp thiếu đồng bộ và đùn đẩy giữa các Sở, ngành, quận, huyện dẫn đến việc giải quyết thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở xã hội rất chậm, mất rất nhiều thời gian, làm nản lòng doanh nghiệp. Do đó, Uỷ ban Nhân dân các địa phương quan tâm chỉ đạo quyết liệt tháo gỡ vướng mắc trong việc phối hợp công tác của các Sở, ngành, quận, huyện để rút ngắn thời gian thực hiện trình tự, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, trước hết là thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và “phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500″. Hưởng ứng Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, hiện đã có 15 tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đăng ký tham gia với hơn 1,5 triệu căn hộ nên trong thời gian tới cần thực hiện nhiều phương thức để tạo lập quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhất là tạo điều kiện để nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch và phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội”.
Được biết, vừa qua, HoREA cũng đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét bổ sung vào Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận “nhà trọ cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm” cũng là một loại nhà ở xã hội, là “nhà ở riêng lẻ” do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng cho thuê, mà người thuê chủ yếu là công nhân, lao động, người nhập cư, để cho các chủ nhà trọ được hưởng chính sách “ưu đãi về tín dụng, về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân”…
